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Das Entwicklungsgelände liegt zwischen Cameron Park und dem Waco Center for Youth.

Auf diesem Foto aus dem Jahr 2022 bietet ein Tor am Park Lake Drive Zugang zu dem Grundstück, auf dem die Entwickler eine an den Cameron Park angrenzende Wohnsiedlung errichten wollen.

Die Waco-Plankommission genehmigte am Dienstag den endgültigen Plan für ein hart umkämpftes Kleinstadtviertel mit 151 Wohneinheiten an der Grenze zum Cameron Park, das der Kommission erstmals im Mai 2022 für die geplante Wohngebietsentwicklung vorgelegt wurde.

Der Entwickler, Turner Brothers Development, wird mit der rechtmäßigen Entwicklung in einem R1-B-Bebauungsbezirk fortfahren, um auf etwa 36 Hektar zwischen dem Waco Center for Youth und Cameron Park Einfamilienhäuser zu schaffen. Aufgrund einer Änderung der städtischen Unterteilungsverordnung im Juni wird die Plankommission die letzte Anlaufstelle für die Unterteilungspläne sein und nicht die Genehmigung durch den Stadtrat.

Das Projekt wurde letztes Jahr erstmals der Planungskommission und dem Stadtrat mit der Bitte um PUD-Zoneneinteilung vorgelegt, die dem Bauträger mehr Flexibilität als die Einfamilienhaus-Zoneneinteilung des Standorts ermöglicht hätte, im Gegenzug für zusätzliche Anforderungen, die von der Stadt gefordert wurden.

„Eine Sache, die meiner Meinung nach an diesem Fall interessant ist, einfach meine persönliche Meinung zu redaktionell zu formulieren oder dazu Stellung zu nehmen, ist, dass dadurch, dass sie ursprünglich einen PUD eingereicht hatten, eine interessante Gelegenheit für einen kollaborativeren Prozess bestand … aber es scheint so, als ob …“ Aufgrund des großen Widerstands der Nachbarschaft sind sie aus diesem Prozess herausgekommen“, sagte der Vorsitzende der Plankommission, Ross Harris. „Es ist einfach ein interessantes Beispiel dafür, dass ein Ort vielen Menschen sehr am Herzen liegt, und aufgrund … der Art und Weise, wie die Reaktion erfolgte, schien es, als hätte dies den Entwickler dazu bewogen, einen Weg einzuschlagen, auf dem es weniger Möglichkeiten zur Zusammenarbeit gab.“

Bei einer öffentlichen Anhörung im Juni 2022 äußerte die Cameron Park Neighborhood Association Bedenken hinsichtlich der potenziellen Verkehrs-, Entwässerungs- und anderen Umweltauswirkungen des Projekts auf die Nachbarschaft und den Park. Nach einer Fortsetzung der öffentlichen Anhörung zog der Bauträger seinen PUD-Antrag zurück und begann von Rechts wegen mit der Plattierung.

Harris sagte, er sehe das Missverständnis der Nachbarschaft darin, dass die Entwicklung nicht stattfinden würde, wenn die PUD nicht gewährt würde, obwohl die Entwicklung nach der aktuellen Zoneneinteilung von Rechts wegen erlaubt sei.

Der Nachbarschaftsverband schlug später eine Verordnungsänderung vor, die die Überlagerung des Brazos River Corridor District auf die neue Entwicklung ausgeweitet hätte, obwohl sie unter nicht erweiterten Anforderungen übernommen worden wäre, da sie sich bereits im Planungsprozess befand. Im Mai genehmigte der Stadtrat Änderungen an der Überlagerung, um Baum- und Beleuchtungsanforderungen aufzunehmen, lehnte jedoch die Erweiterung des Bezirks ab.

Die Plankommission genehmigte am Dienstag den endgültigen Plan für 151 Grundstücke mit Auflagen in Bezug auf Versorgung, Verkehr und Technik. Das Plan umfasst derzeit auch neun Grundstücke, die etwa 15 Quadratfuß kleiner sind als die Mindestgrundstücksflächenanforderungen, die vor der vollständigen Genehmigung korrigiert werden.

Die Genehmigung mit Auflagen bedeutet, dass das Plat nicht noch einmal von der Plankommission überprüft werden muss, sondern stattdessen von städtischen Mitarbeitern überprüft wird, gemäß einer Änderung der Unterteilungsverordnung von Waco in Übereinstimmung mit der jüngsten Landesgesetzgebung.

Da die Entwicklung keine individuelle Zoneneinteilung erfordert, wird der Planungsprozess eher administrativ als diskretionär, und „wenn alle Kommentare erfüllt werden, muss die Stadt es genehmigen“, sagte Clint Peters, Planungsdirektor von Waco.

„Bei Zonenänderungen, Sondergenehmigungen und Aufgabe ist es subjektiv, mit Rückmeldungen von der Öffentlichkeit und dem Personal, und Sie alle haben mehr Subjektivität“, antwortete Peters auf eine Frage von Kommissar Taylor Allen über die Fähigkeit der Gruppe, Einfluss auf die Plattform zu nehmen dieser Punkt. „Wenn die Plats alle Anforderungen der Verordnung erfüllen, sind die Städte nach Landesrecht verpflichtet, sie zu genehmigen.“

Peters sagte, der Bauträger beabsichtige, viele der im ursprünglichen PUD vorgeschlagenen Merkmale zu integrieren, darunter die Erhaltung von Freiflächen, Gehwege auf jeder Straße, nach hinten verlaufende Gassen und Wegeanbindung, es gebe jedoch keine Ausnahme von der Mindestgrundstücksgröße. Die aktuelle Zoneneinteilung ermögliche tatsächlich eine höhere Grundstücksdichte als die PUD hätte, sagte er.

In den an den Park Lake Drive angrenzenden Abflussrückhalte- und Rückhaltegebieten werden sich Baumgruppen befinden, sagte Peters, und der Bauverkehr wird über den Park Lake Drive und nicht über die umliegende Nachbarschaft auf das Gelände gelangen.

Turner Brothers Development, geleitet von den Brüdern Shane und Cody Turner, sagte in einer Erklärung, es freue sich, innerhalb der aktuellen Zoneneinteilung arbeiten zu können und dennoch ein einzigartiges Viertel zu schaffen. Von Beginn des Entwurfsprozesses an war es das Ziel, Grünflächen und Wanderwege in die Nachbarschaft einzubeziehen.

„Cameron Park ist so ein Wahrzeichen für Waco, dass wir wollten, dass sich die Nachbarschaft als Teil des Parks fühlt“, sagte Partner Shane Turner in der Erklärung. „Die Menschen werden die Möglichkeit haben, unsere Nachbarschaftswege zu nutzen, die direkt mit dem Parkwegsystem verbunden sind.“

Der Standort biete auch einfachen Zugang zu anderen Vermögenswerten von Waco, sagte Cody Turner.

„Es ist nicht nur toll, in der Nähe von Cameron Park zu sein, sondern auch in der Nähe des HEB, in der Nähe der 19th Street, von der aus man leicht in die Innenstadt oder zum Lake Shore gelangt“, sagte er. „Dies schien einfach eine großartige Gelegenheit zu sein, einen der größten Vorteile von Waco zu nutzen und gleichzeitig einen bequemen Zugang zu ermöglichen.“

Die Plankommission prüfte eine Verordnungsänderung, die neue Nebenwohneinheiten, auch Schwiegerfamiliensuiten genannt, in Wohngebieten zulässt. Die Kommission prüfte und genehmigte die ADU-Verordnung im März, aber in Erwartung staatlicher Gesetze, die sich auf die Verordnung ausgewirkt hätten, wurde das Gespräch unterbrochen.

Nach einer langen Diskussion in der Arbeitssitzung stimmte die Kommission am Dienstag dafür, den Punkt auf ihrer nächsten Sitzung fortzusetzen, und verwies auf Probleme mit dem in der Verordnung verwendeten Wortlaut, die zu Problemen bei der Durchsetzung des Kodex und bei künftigen Eigentümern führen könnten, sobald ein Haus mit ADU verkauft wird. Die vorgeschlagene Formulierung erfordert eine eidesstattliche Erklärung des derzeitigen Eigentümers, die bescheinigt, dass er auf dem Grundstück wohnt, und eine Zusicherung, „die künftigen Eigentümern oder langfristigen Mietern des betreffenden Grundstücks mitteilt, dass die Existenz der Nebenwohneinheit von der Belegung eines der Grundstücke abhängt.“ Nebenwohnung oder Hauptwohnung durch den Eigentümer der Immobilie.“

„Ich glaube, dass die Formulierung in Abschnitt 8 „Besatzung“ überarbeitet werden muss, insbesondere die Existenz der ADU und dann die Anforderung einer Vereinbarung zusätzlich zu einer eidesstattlichen Erklärung“, sagte Kommissar Dominic Braus vor der Abstimmung. „Und ich denke auch, dass wir feststellen müssen, ob die Definition von ADU den Geist dessen umfasst, was meiner Meinung nach mit der Verordnung in Bezug auf die Vermietung der ADU getrennt vom Eigentum gefördert werden soll.“

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